RAB (Rencana Anggaran Biaya) menjawab satu pertanyaan sederhana: berapa biaya untuk membangun sesuai gambar? Untuk menjawabnya dengan benar, RAB harus disusun dari volume pekerjaan yang terukur dan harga satuan yang bisa dipertanggungjawabkan, bukan dari tebakan harga per meter persegi.
Di proyek pemerintah, dasar penyusunannya adalah Permen PUPR No. 8 Tahun 2023 tentang Pedoman Penyusunan Perkiraan Biaya Pekerjaan Konstruksi, dengan daftar AHSP yang terus dimutakhirkan. Pemutakhiran terbaru adalah SE Dirjen Bina Konstruksi No. 47/SE/Dk/2026. Proyek swasta tidak wajib memakainya, tapi AHSP tetap menjadi acuan paling rapi untuk menghitung harga satuan.
Diperbarui 7 November 2026 · Disusun oleh Tim Badoystudio Engineering
Bagaimana cara menghitung RAB rumah?
RAB rumah dihitung dengan rumus RAB = Σ (volume pekerjaan × harga satuan pekerjaan). Urutannya: pelajari gambar, susun daftar item pekerjaan, hitung volume setiap item, tentukan harga satuan dari AHSP dengan harga bahan dan upah di daerah setempat, lalu jumlahkan dan buat rekap. AHSP yang berlaku mengacu Permen PUPR No. 8 Tahun 2023 dengan pemutakhiran terbaru SE Dirjen Bina Konstruksi No. 47/SE/Dk/2026.
Poin penting menyusun RAB rumah
Empat hal berikut paling menentukan akurasi RAB rumah.
- Volume harus dihitung dari gambar, bukan diperkirakan dari luas bangunan.
- Satuan volume harus sama dengan satuan AHSP (m³, m², kg, atau m’).
- Harga dasar bahan dan upah memakai harga daerah setempat.
- Lupa mengurangi satu bukaan pintu saja menambah volume dinding 8,5% pada contoh di artikel ini.
Istilah dalam RAB
Tiga istilah ini sering tertukar, padahal artinya berbeda.
- RAB
- Rencana Anggaran Biaya, perkiraan biaya pekerjaan yang disusun dari volume dan harga satuan.
- AHSP
- Analisis Harga Satuan Pekerjaan, rincian koefisien bahan, upah, dan alat untuk satu satuan pekerjaan.
- HPS
- Harga Perkiraan Sendiri, disusun pihak pengadaan di proyek pemerintah untuk menilai kewajaran penawaran.
Rumus dasar RAB
RAB = Σ (Volume pekerjaan × Harga satuan pekerjaan)
Harga satuan pekerjaan sendiri disusun dari AHSP: koefisien bahan, upah, dan alat × harga dasar setempat, ditambah biaya umum dan keuntungan.
Langkah menghitung RAB rumah dengan AHSP
RAB rumah disusun dalam enam langkah berikut, dari membaca gambar sampai rencana pembayaran.
Langkah 1: Pelajari gambar dan spesifikasi
Gambar denah, tampak, potongan, dan detail adalah sumber semua volume. Catat juga spesifikasi bahan, misalnya mutu beton, jenis bata, dan jenis penutup atap, karena itu menentukan AHSP mana yang dipakai.
Langkah 2: Susun daftar item pekerjaan
Kelompokkan sesuai urutan pelaksanaan: persiapan, tanah, pondasi, struktur beton, dinding, kusen, atap, plafon, lantai, finishing, serta instalasi listrik dan air. Daftar yang lengkap mencegah pekerjaan terlewat, yang biasanya baru ketahuan saat proyek berjalan.
Langkah 3: Hitung volume tiap item
Contoh pasangan dinding bata pada satu sisi ruangan:
- Panjang dinding 8 m, tinggi 3 m → 24,00 m²
- Dikurangi bukaan pintu 0,9 × 2,1 m → 1,89 m²
- Volume pasangan dinding = 22,11 m²
Satuan volume harus sama dengan satuan AHSP: m³ untuk galian dan beton, m² untuk dinding dan plesteran, kg untuk pembesian, m’ untuk lis dan kusen.
Langkah 4: Tentukan harga satuan pekerjaan dengan AHSP
Ambil AHSP yang sesuai, misalnya pasangan dinding bata merah 1/2 batu dengan campuran tertentu. Kalikan setiap koefisien bahan, upah, dan alat dengan harga dasar di daerah Anda, lalu jumlahkan dan tambahkan biaya umum serta keuntungan. Harga dasar daerah bisa berbeda cukup jauh antarkabupaten, jadi jangan memakai harga kota lain.
Langkah 5: Kalikan dan rekap
Setiap volume dikalikan harga satuannya, lalu dijumlahkan per kelompok pekerjaan seperti contoh berikut.
| No | Uraian pekerjaan | Sat | Volume | Harga satuan | Jumlah |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Pekerjaan persiapan | ls | 1 | ||
| 2 | Galian tanah pondasi | m³ | … | … | … |
| 3 | Pasangan dinding bata 1/2 batu | m² | 22,11 | Rp 185.000 | Rp 4.090.350 |
| 4 | Plesteran dan acian | m² | … | … | … |
Angka harga satuan di tabel hanya ilustrasi untuk menunjukkan cara menghitung. Gunakan AHSP resmi dan harga daerah setempat untuk RAB yang sebenarnya.
Setelah semua item terisi, buat rekapitulasi per kelompok pekerjaan, lalu tambahkan pajak sesuai ketentuan. Untuk proyek pemerintah, biaya penerapan SMKK juga dihitung sebagai bagian dari perkiraan biaya.
Langkah 6: Lengkapi dengan jadwal dan termin
RAB yang baik biasanya dilengkapi kurva S dan rencana termin pembayaran, supaya pemilik bangunan tahu kapan dana dibutuhkan.
Hitung otomatis dengan RAB Visual
RAB Visual menghitung volume langsung dari ukuran yang Anda isi, memakai ribuan AHSP Cipta Karya, Bina Marga, dan SDA dengan harga per kabupaten/kota, lalu menyusun rekap, kurva S, termin, dan laporan PDF, Excel, atau Word.
Kesalahan umum saat menghitung RAB rumah
Kesalahan berikut paling sering membuat RAB meleset dari biaya sebenarnya.
- Memakai harga borongan per m² tanpa rincian. Cepat, tapi sulit dipertanggungjawabkan saat ada perubahan pekerjaan.
- Volume tidak dikurangi bukaan pintu dan jendela, atau sebaliknya dikurangi dua kali.
- Satuan tidak cocok dengan AHSP, misalnya volume m² dikalikan harga satuan per m³.
- Lupa pekerjaan kecil seperti bekisting, pembesian sengkang, sloof, atau lis plafon.
- Harga dasar kedaluwarsa. Perbarui harga bahan sebelum RAB diserahkan.
Untuk pekerjaan struktur, volume pembesian bisa diambil dari perhitungan tulangan. Panduannya ada di cara menghitung tulangan balok beton.
Analisis sensitivitas: kesalahan kecil, selisih biaya nyata
Memakai contoh dinding 8 × 3 m dengan satu pintu 0,9 × 2,1 m dan harga ilustrasi Rp 185.000/m²:
| Kesalahan | Volume | Biaya | Selisih |
|---|---|---|---|
| Benar: bukaan dikurangi sekali | 22,11 m² | Rp 4.090.350 | acuan |
| Bukaan pintu tidak dikurangi | 24,00 m² | Rp 4.440.000 | +Rp 349.650 (+8,5%) |
| Bukaan dikurangi dua kali (dinding dan kusen) | 20,22 m² | Rp 3.740.700 | −Rp 349.650 (−8,5%) |
Selisih ini untuk satu sisi dinding saja. Rumah dua lantai bisa punya 30–40 bukaan pintu dan jendela, sehingga kesalahan yang sama berulang di setiap ruangan.
Pertanyaan seputar RAB rumah
Beberapa pertanyaan yang sering muncul saat menyusun RAB, beserta jawabannya.
Apa beda RAB dan HPS?
RAB disusun oleh perencana atau kontraktor sebagai perkiraan biaya pekerjaan. HPS (Harga Perkiraan Sendiri) disusun oleh pihak pengadaan di proyek pemerintah sebagai alat untuk menilai kewajaran harga penawaran.
AHSP mana yang berlaku sekarang?
Dasarnya Permen PUPR No. 8 Tahun 2023, dengan daftar AHSP yang dimutakhirkan melalui surat edaran Dirjen Bina Konstruksi. Pemutakhiran terbaru adalah SE No. 47/SE/Dk/2026.
Apakah RAB rumah pribadi harus memakai AHSP?
Tidak wajib, tetapi AHSP membantu menghitung harga satuan secara rinci dan bisa ditelusuri, sehingga lebih mudah dibandingkan dengan penawaran tukang atau kontraktor.
Sumber dan rujukan
Rujukan berikut dipakai dalam artikel ini dan bisa dibaca untuk pendalaman.
- Peraturan Menteri PUPR Nomor 8 Tahun 2023 (Database Peraturan BPK) — pedoman penyusunan perkiraan biaya pekerjaan konstruksi.
- Materi AHSP Bidang Cipta Karya, pemutakhiran SE DJBK 47/2026 (DPUPR-PERA Kalimantan Timur) — rekap perubahan dan penambahan AHSP.
- SE Dirjen Bina Konstruksi No. 30/SE/Dk/2025 (DPU Bina Marga Cipta Karya Jawa Tengah) — tata cara penyusunan perkiraan biaya pekerjaan konstruksi.
Hasil hitungan dalam artikel ini adalah contoh. Perencanaan untuk proyek tetap harus diperiksa dan disahkan oleh tenaga ahli yang berwenang.